Qualsiasi atto di compravendita di un determinato immobile prevede una verifica preliminare delle condizioni generali dell’edificio. Il controllo viene eseguito per valutare la conformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto della casa oggetto del rogito.
Qualsiasi discrepanza, infatti, può provocare la nullità dell’atto e l’inabilità alla vendita. Per questo, i proprietari devono aggiornare la planimetria catastale e regolarizzare lo stato urbanistico al termine dei lavori di ristrutturazione della distribuzione interna.
La nuova norma introdotta nel 2010 ha provocato considerevoli conseguenze per i soggetti che vogliono cedere un immobile. Questa novità legislativa coinvolge tutti i proprietari che hanno effettuato dei lavori interni senza le autorizzazioni necessarie. La planimetria catastale non conforme può causare diversi problemi e in questo articolo valuteremo tutte le conseguenze provocate dal mancato aggiornamento.
Cos’è la planimetria catastale e in quali casi si verifica la difformità?
La planimetria catastale è un documento che descrive le caratteristiche di un immobile e viene depositato presso gli appositi uffici del catasto. Contiene tutte le informazioni che riguardano:
- Pertinenze
- Destinazione d’uso
- Dimensioni dei locali
- Aperture esterne e interne
Ogni modifica che altera questi dati e la conformazione dell’edificio registrato al catasto deve essere segnalata come un aggiornamento della planimetria. Quando questa procedura non viene rispettata si verificano le condizioni che determinano la non conformità della planimetria catastale.
In pratica, ogni intervento che ha causato un cambiamento, rispetto alle informazioni precedentemente archiviate, deve essere comunicato agli uffici competenti. La planimetria catastale viene richiesta proprio per verificare la conformità tra le informazioni registrate e le condizioni effettive dell’immobile.
Il documento è composto dalle seguenti parti:
- Intestazione: indirizzo e ubicazione
- Corpo principale: rappresentazione grafica
- Striscia laterale: dati catastali
L’archivio digitale del catasto fabbricati contiene tutte le mappe che descrivono la morfologia degli immobili catalogati e presenti sul territorio italiano. Gli attestati vengono registrati in base al numero identificativo assegnato e suddivisi in sezioni, subalterni, mappali e fogli.
Prima della compravendita si verifica la corrispondenza tra questa documentazione e lo stato di fatto di un immobile. La valutazione riguarda:
- Planimetria catastale
- Visura catastale
La difformità si manifesta quando vengono riscontrate delle differenze che non sono state trasmesse agli appositi uffici. L’Agenzia delle entrate non prende in considerazione, invece, gli interventi che non hanno modificato la rendita.
I lavori di scarsa rilevanza non richiedono nessun aggiornamento perché non provocano nessuna alterazione tra la planimetria e lo stato della casa. Le difformità lievi riguardano:
- Sostituzione della destinazione d’uso
- Cambio del numero dei locali
- Incremento della superficie calpestabile
Planimetria catastale non conforme: esiti, sanzioni e procedure per la regolarizzazione
La difformità prevede un intervento di legittimazione e normalizzazione quando viene rilevata. I proprietari dell’immobile non conforme possono aggiornare la planimetria con una procedura nota come variazione catastale.
La revisione viene effettuata da un tecnico competente che trasmette tutte le modifiche rilevate agli appositi uffici dell’Agenzia delle Entrate. Una planimetria catastale non conforme può causare i seguenti problemi:
- Invalidare una compravendita immobiliare
- Impedire l’accesso al credito
La regolarizzazione è un’operazione piuttosto semplice grazie al sistema telematico DOCFA introdotto recentemente dall’Agenzia delle Entrate. Questo procedimento disciplina tutti gli interventi di aggiornamento che coinvolgono una tecnico e gli uffici del catasto.